Contrato de Arrendamento

Arrendamento, o que é?

Começando pelo princípio, aos olhos da lei, o que é um contrato de arrendamento? Estabelece o Código Civil, no seu artigo 1023.º, que o arrendamento é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de um bem imóvel, mediante retribuição, ou seja, é um contrato através do qual o Senhorio, contra o recebimento de uma renda, faculta ao inquilino o uso e o gozo de um imóvel habitacional. O regime e a forma destes contratos, pela importância social que assumem, são regulados por diferentes diplomas legais destacando-se aqui as disposições do Código Civil que incorporaram o que ficou conhecido por NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano). 

Forma e requisitos do Contrato de Arrendamento

O contrato de arrendamento deve ser formalizado através de documento escrito e assinado pelas partes contratantes devendo conter os seguintes elementos: 

i) identificação das partes; 

ii) identificação do imóvel objeto do arrendamento; 

iii) identificação do fim a que se destina o arrendamento;

iv) o valor da renda e as formas e prazos de pagamento da mesma e ainda o regime de atualização daquela ao longo da vida do contrato; 

v) a duração do contrato e eventuais formas de renovação. 

Obrigações do senhorio: comunicar o arrendamento às Finanças

Deve ser o senhorio a comunicar, às Finanças, o contrato de arrendamento. Tem até ao fim do mês seguinte ao do início do contrato de arrendamento para o fazer. No entanto, caso não o faça, esta comunicação pode ser feita pelo arrendatário.

Eis algumas das principais questões a ter em atenção nos contratos de arrendamento

1 - Imposto do selo

Após a comunicação do contrato de arrendamento às finanças, é emitida uma nota de cobrança para o pagamento do imposto do selo que é de 10% sobre o valor da renda acordada.

Pode assegurar o pagamento até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, através do Portal das Finanças (onde pode obter a nota desta cobrança) ou presencialmente num serviço de Finanças,

2 – Forma do Contrato escrito

Os contratos devem ser escritos. Se não forem colocados no papel, são válidos apenas se o inquilino:

• Provar não ter sido responsável pela ausência de contrato por escrito;
• Provar que utilizou o imóvel com a autorização do senhorio e pagou renda durante seis meses.

3 – Caução

A caução destina-se à reparação de eventuais danos na habitação, e não pode ser superior ao valor de duas rendas. Ou seja, se a renda for de 600 euros, a caução não pode ser superior a 1200 euros.

É, geralmente, paga através de uma garantia bancária ou em dinheiro. No entanto, é também possível pagar através de títulos de crédito, pedras ou metais preciosos ou por penhor, hipoteca ou fiança bancária. 

4 – Duração do contrato

Os contratos de arrendamento devem ser celebrados por um período superior a um ano e não devem ultrapassar os 30 anos. O limite mínimo de um ano não é aplicável aos contratos para habitação não permanente ou quando o imóvel se destina a uma utilização especial transitória, por motivos profissionais, de educação ou turísticos.

5 – Limites ao aumento da renda

Os aumentos devem ser sempre precedidos por aviso escrito, carta com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 30 dias.

No âmbito do Programa Mais Habitação, os contratos de arrendamento habitacional celebrados após 7 de outubro de 2023 não podiam definir valores de renda acima de 2% face à última renda cobrada pelo mesmo imóvel (medida em vigor até 31 de dezembro de 2029 com exceções).

Caso tivesse vigorado o quociente de atualização das rendas de casa com base na inflação, ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), o aumento teria chegado a 5,43%.

Aquela restrição não vigorou em 2024 e, desde janeiro de 2024, as rendas de casas com contrato de arrendamento habitacional celebrado antes de 1990, sem transitar para o NRAU passaram a poder ser aumentadas até um limite de 6,94%.

Para 2025, prevê-se que as rendas possam aumentar até um máximo de 2,16% - conforme os dados de inflação do INE.

Duração e renovações

A legislação em vigor relativamente ao arrendamento para habitação faz a distinção entre contratos celebrados com prazo certo e contratos celebrados por duração indeterminada, estipulando, quanto aos primeiros, que o prazo não pode ser inferior a 1 (um) ano, nem superior a 30 (trinta) anos. Contudo, o legislador entende que existem casos excecionais, relativamente aos quais não se deve aplicar esta regra.

Assim, este regime prevê a possibilidade da celebração de contratos de arrendamento para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, relativamente aos quais não se aplica o prazo mínimo de duração do arrendamento de 1 (um) ano, aplicável aos demais contratos de arrendamento para habitação.

Quanto às renovações, e salvaguardas as circunstâncias em que as mesmas são obrigatórias, as partes são livres de estabelecer se, e em que condições, podem as mesmas ocorrer. Sem prejuízo da liberdade contratual referida, importa salientar que nos contratos de arrendamento habitacional formalizados a partir do fevereiro de 2019, há uma renovação automática obrigatória por três anos se o prazo de duração inicialmente contratado for inferior àquele prazo.

Direitos e obrigações que decorrem do contrato de Arrendamento para Senhorios e Arrendatários

Do contrato de arrendamento resultam assim um conjunto de direitos e obrigações que impendem sobre Senhorio e Arrendatário daqui se destacando a obrigação do Senhorio em facultar ao Arrendatário o uso da habitação conferindo à mesma padrões mínimos de conforto, higiene e segurança, respeitando a privacidade do arrendatário e assegurando a devida manutenção do imóvel e a reparação de quaisquer defeitos ou problemas que, não sendo da responsabilidade do arrendatário, se verifiquem no imóvel durante o prazo de cumprimento do contrato. Por sua vez, ao Arrendatário cabem as obrigações de pagamento pontual da renda ajustada, de uma correta e diligente utilização do imóvel e a de manutenção e reparação dos problemas, danos e defeitos que a incorreta utilização for gerando. Fica ainda obrigado o arrendatário, e dentro de algumas circunstâncias, a permitir periodicamente ao Senhorio o direito que aquele tem de vistoriar o imóvel arrendado.

É Importante perceber que, durante a vigência do arrendamento, o Senhorio mantém a capacidade de dispor do imóvel arrendado, podendo vendê-lo ou transmiti-lo a terceiro, circunstância em que o arrendamento se mantém, nos mesmos termos que estiverem em vigor à data da transmissão do imóvel.

Terminação do contrato: Revogação, Resolução e Denúncia

A exemplo de outros contratos, a cessação da vigência do Arrendamento pode resultar de três circunstâncias diferentes: 

i) a revogação que consiste num acordo entre as partes para dar por terminados os efeitos dos contratos em termos acordados entre si; 

ii) a resolução é o mecanismo através do qual uma das partes no contrato, seja o Senhorio ou o Arrendatário, faz cessar os efeitos do contrato em virtude do incumprimento pela contraparte das obrigações que para aquela emergem do contrato resolvido e que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, sendo o melhor exemplo a circunstância em que, pela falta do cumprimento do pagamento de rendas, o Senhorio resolve o contrato de arrendamento o que, nos termos do artigo 1083.º n.º 3 do código civil, só poderá ocorrer quando se verifique a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda. Por fim, o contrato de arrendamento pode ainda cessar os seus efeitos através da 

iii) denúncia, ou seja, nas circunstâncias permitidas por lei em que uma das partes, através de formalismo próprio (regra geral, carta registada com aviso de receção) comunique à outra que pretende colocar termo ao contrato para o final do prazo convencionado ou até, podendo e sujeito às condições e avisos prévios previstos na lei, para momento anterior ao fim do prazo que havia sido estabelecido no contrato.

O regime da Denúncia difere bastante consoante a mesma seja exercida pelo Senhorio ou pelo Arrendatário, sendo essa possibilidade bastante mais limitada para o Senhorio que, basicamente apenas poderá denunciar o contrato para momento anterior ao final do prazo contratado em circunstâncias extraordinárias que estejam previstas na lei como, por exemplo e entre outras, a necessidade de utilizar o locado para sua habitação própria ou quando pretenda realizar obras profundas no imóvel arrendado. Já ao Arrendatário, a lei confere o direito de resolver o contrato (até antecipadamente) desde que sejam cumpridos alguns prazos: 

O arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120, 90 ou 60 dias consoante o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano ou, ainda, tratando-se de prazo inferior a seis meses. Por outro lado, e caso pretenda fazer cessar o contrato ainda antes do final do prazo estipulado, o arrendatário poderá fazê-lo, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, mediante comunicação ao senhorio remetida a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano ou de 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.

Transmissão do arrendamento por morte de uma das partes contratantes

Verificando-se a morte do Senhorio, o contrato de arrendamento que estiver em vigor, transmite-se nos precisos termos em que se encontra a vigorar para a(s) pessoa(a) ou entidade(s) a quem o imóvel objeto do arrendamento vier a ser transmitido por via sucessória.

Ocorrendo a morte do Arrendatário, nos termos previstos nos artigos 1106.º e 1107.º do código civil, o contrato poderá ser transmitido, por regra, para 

a) o cônjuge com residência no locado; 

b) para a pessoa que vivesse com o arrendatário em união de facto há mais de um ano ou ainda para a pessoa que vivesse com o arrendatário em economia comum há mais de um ano.

Sabia que… o arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos (artigo 1051.º n.º 1 a) do Código Civil).

Nota:

Atraso no pagamento das rendas: o que pode fazer o senhorio?

O senhorio pode cessar o contrato de arrendamento, caso o inquilino pague a renda com oito dias de atraso, mais de quatro vezes (seguidas ou não), no período de um ano. Para isso, deve informar o arrendatário da sua decisão, por carta registada com aviso de receção.
Mesmo não existindo atraso no pagamento da renda, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento, devendo ter em conta os prazos legais para o efeito. O pré-aviso para contratos a termo certo varia com a duração do contrato ou da renovação:

• 6 anos ou mais: 240 dias de antecedência mínima;
• 1 a 6 anos: 120 dias de antecedência mínima;
• 6 meses e inferior a 1 ano: 60 dias de antecedência mínima;
• Inferior a 6 meses: 1/3 do prazo de duração inicial ou da renovação.

Se o inquilino estiver em situação de desemprego involuntário; incapacidade permanente para o trabalho ou tenha falecido (ou falecido a pessoa com quem este vivesse em economia comum há mais de um ano), pode terminar o contrato de arrendamento sem ter de pagar as rendas referentes ao período de pré-aviso.